Rénovation énergétique des bâtiments protégés à Genève

Rédigé par Raphaël Elio

Face à l’évolution de la loi sur l’énergie, que faire dans les cas d’immeubles bénéficiant de mesures de protection patrimoniale ?

Le 1^er septembre prochain, dans le canton de Genève, sera mis en application le nouveau règlement d’application de la loi sur l’énergie (REn). S’il concerne tous les acteurs de l’immobilier genevois, cette évolution du règlement souligne une nouvelle fois les problématiques auxquelles sont confrontés spécifiquement les propriétaires d’immeubles protégés, pris au cœur d’un conflit d’intérêts entre protection du patrimoine et accélération de la transition énergétique.

Chez Hestera, nous connaissons bien cette situation, puisque régulièrement les propriétaires d’immeubles protégés s’adressent à nous pour les aiguiller et les accompagner. Voici quelques éléments d’explication.

Contexte politique : le projet de la transition énergétique

L’arrêté du Conseil d’Etat annonçant le nouveau règlement d’application n’est pas une mesure isolée. Le gouvernement du canton de Genève exprime déjà depuis plusieurs années sa volonté d’accélérer la transition énergétique sur son territoire.

Le parc bâti fait l’objet d’attentes particulières, puisque la moitié de la consommation énergétique du canton lui est attribuée et qu’à ce jour le chauffage y est encore presque entièrement basé sur l’exploitation d’énergies fossiles.

Vue du ciel de la jonction entre le Rhône et l'Arve à Genève afin d'illustrer l'article de Hestera

Ce que dit le nouveau règlement d’application de la loi sur l’énergie

Énergies renouvelables et seuil de dépense de chaleur

Le nouveau règlement d’application insiste sur deux points :

La priorité donnée à l’utilisation de solutions exploitant des énergies renouvelables lorsque des changements de chaudières (installations de production de chaleur) sont opérés dans les immeubles.
L’abaissement du seuil de l’IDC (Indice de dépense de chaleur) au-delà duquel les propriétaires de l’immeuble sont tenus de mener des travaux d’optimisation ou de rénovation énergétique.

Dépassement du seuil, rénovation et optimisation énergétiques

Le nouveau seuil de l’IDC est désormais fixé à 450 MJ/m².an. Quand un dépassement est constaté, l’office cantonal de l’énergie (OCEN) demande que le propriétaire entreprenne les mesures d’amélioration nécessaires, à ses frais.

Selon l’écart avec le seuil, différentes catégories d’interventions peuvent être demandées :

Pour un indice de chaleur entre 450 et 550 MJ/m².an, des mesures d’optimisation énergétique devront être entreprises. Ces travaux sont généralement peu invasifs et, le dépassement étant raisonnable, permettent de réduire la dépense de chaleur de façon à descendre rapidement au-dessous du seuil. Il s’agit par exemple d’un équilibrage hydraulique, de la mise en place d’une gestion optimisée ou l’installation d’une ventilation hygroréglable.
Pour un indice de chaleur entre 550 et 800 MJ/m².an, un audit énergétique devra être réalisé, en amont et en plus des travaux d’optimisation.
Pour un indice supérieur à 800 MJ/m².an, des travaux de rénovation énergétique seront alors exigés. Les travaux de rénovation énergétique sont sensiblement plus lourds et onéreux pour le propriétaire.

Précisons que cette valeur de dépassement significatif, aujourd’hui de 800 MJ/m².an, va descendre progressivement. Dès 2027, il ne suffira déjà plus que d’un IDC supérieur à 650 MJ/m².an. Et dès 2031, un dépassement sera significatif pour tout IDC au-dessus de 550 MJ/m².an.

Immeubles protégés : rénover… mais préserver ?

Des travaux lourds peuvent facilement avoir pour conséquence une modification de l’apparence du bâtiment. La situation est donc particulièrement sensible pour les propriétaires d’immeubles dont l’aspect a vocation à être préservé, faisant partie intégrante du patrimoine architectural de la région.

Quels immeubles ont un intérêt patrimonial à Genève ?

Dans le canton de Genève, trois types d’immeubles ont un intérêt patrimonial :

Les immeubles se situant dans un périmètre protégé (Vieille-Ville de Genève, Vieux Carouge, etc.).
Les ensembles de la fin du XIXe siècle et du début du XXe
Les immeubles inscrits à l’inventaire : l’inscription à l’inventaire se justifie par l’intérêt qu’ils représentent pour le patrimoine architectural genevois, par exemple parce qu’ils appartiennent à un groupe de bâtiments construits à la même époque. De fait, il n’est a priori pas permis de les détruire, ou du moins pas les parties protégées. Et des travaux ne sont envisageables qu’avec l’autorisation préalable de l’Office du patrimoine et des sites, qui s’assure notamment qu’ils « respectent son caractère ».
Les immeubles classés : plus rare, le classement est une mesure de protection spécialement stricte, prise quand l’intérêt du bâtiment est tel qu’une simple inscription à l’inventaire semble insuffisante. Le classement prévoit que tout travail, toute transformation, voire destruction de l’immeuble ne soit possible que sur autorisation formelle du Conseil d’Etat.

Une difficile pesée des intérêts…

Les propriétaires d’immeubles protégés se trouvent très régulièrement pris entre les exigences d’améliorations énergétiques et l’intérêt patrimonial de leur bien, ce qui se traduit notamment par un casse-tête administratif.

Un dépassement du seuil de l’indice de chaleur (IDC) exige l’entreprise de travaux, pour lesquelles une autorisation de construire est nécessaire. Or, le service en charge de la préservation du patrimoine peut complexifier l’obtention de l’autorisation, notamment par des demandes de compléments contradictoires.

À noter toutefois que, selon le règlement, des dérogations à l’obligation de travaux énergétiques peuvent être octroyées par le département du territoire, notamment pour des raisons de protection du patrimoine. Elles ne sont cependant pas systématiquement octroyées et ne constituent en aucun cas une garantie de ne pas se retrouver à nouveau confronté à ce problème dans un futur proche, au vu de l’urgence climatique.

Des bâtiments protégés et énergétiquement efficaces, c’est possible !

Faites appel à des spécialistes de l’amélioration énergétique

Pour se sortir de ce qui peut être perçu comme une impasse, il est fortement conseillé de s’entourer de spécialistes. Forte d’une vision globale aux niveaux théorique comme pratique, Hestera peut vous assister à toutes les étapes du processus, de l’audit énergétique du bâtiment au monitoring post-rénovation, en passant par le processus administratif et le déploiement des travaux.

En intervenant comme conseils ou assistants à maîtres d’ouvrage, nous vous aidons à toujours trouver les meilleurs compromis entre vos intérêts, les exigences au niveau énergétique (réduction de l’IDC) et le cadre relatif à la protection du patrimoine.

Contactez-nous

Sollicitez une participation financière de l’Etat

Des aides et subventions peuvent être obtenues grâce à la loi sur la protection des monuments de la nature et des sites (LPMNS). Elle prévoit une aide financière pour certains immeubles, à travers le fond cantonal des monuments de la nature et des sites et par l’octroi d’une subvention à la restauration de bâtiments. Cette dernière peut notamment être utilisée pour un diagnostic énergétique, pour des travaux d’amélioration de l’isolation des bâtiments ou encore pour l’installation d’un système de chauffage basé sur les énergies renouvelables.

Conclusion

Le nouveau règlement d’application de la loi sur l’énergie illustre la détermination politique d’accélérer la transition énergétique du parc immobilier genevois et la complexification du processus de mise aux normes pour les propriétaires. Les travaux de rénovation énergétique étant lourds et présentant un risque de changement d’aspect du bâtiment, les propriétaires d’immeubles au bénéfice de mesures de protection patrimoniale font face à une situation particulièrement déstabilisante. Pour autant, en sollicitant de l’aide, il est possible de se conformer aux exigences gouvernementales.